En tant qu’Agent Général, la proximité, la relation humaine et l’accompagnement sont au cœur de notre métier. Notre volonté est d’apporter une vision patrimoniale globale et personnalisée.
Ainsi afin de compléter nos domaines d’expertises, nous souhaitons apporter une information éclairée sur des sujets connexes.
Aujourd’hui, nous donnons la paroles à Vincent Mazet, Fondateur de PBO Immobilier afin qu’il apporte sa vision sur le marché immobilier et nous aider à comprendre ce qui impacte réellement les prix.
PBO Immobilier
PBO Immobilier est un cabinet de Chargés D’affaires privées en transaction et valorisation immobilière. Il intervient sur le secteur de Paris et la banlieue Ouest.
Les panneaux « À Vendre » s’éternisent
Pendant près de trois décennies, l’immobilier a vécu un véritable « âge d’or ». Depuis la fin des années 90, investir dans la pierre semblait être le chemin le plus court vers la plus-value, une certitude partagée par tous tant les courbes restaient orientées vers le haut. Mais la fête semble toucher à sa fin.
Aujourd’hui, le marché perd sa fluidité, les panneaux « À Vendre » s’éternisent sur les façades et les prix, autrefois intouchables, commencent à vaciller. Ce coup de frein brutal agit comme un rappel à l’ordre : aucun actif ne grimpe jusqu’au ciel. Après des années d’euphorie, le marché redécouvre la réalité des cycles et l’importance des fondamentaux. La question devient : assistons nous à un basculement profond ?
Période de transition
Non, ce n’est pas un basculement profond mais une période de transition. Cela se traduit par un fait simple, le marché immobilier n’est pas « bloqué ». Mais une fois cela énoncé il est nécessaire aujourd’hui de comprendre que l’environnement a changé et qu’il faut se tourner vers la lecture de l’impact des taux pour comprendre l’évolution de la valeur de votre bien.
Bien que les taux restent sur un niveau historiquement bas, le point bas de 2019-2020 avec des taux à moins de 1% sur 20 ans semble bien loin. Ainsi dans un contexte de remontée des taux d’emprunt, le marché immobilier évolue.
De nombreux propriétaires s’interrogent sur cette évolution alors que les biens, eux, restent inchangés ?
La réponse tient en une mécanique simple, mais souvent mal perçue : ce n’est pas le bien qui évolue, mais la capacité de financement des acquéreurs.
Le crédit, une variable déterminante
En effet, le marché immobilier repose en grande partie sur un élément structurant : la capacité d’emprunt des acquéreurs.
À mensualité équivalente, une variation des taux d’intérêt modifie directement le budget accessible. Concrètement, entre un environnement à 1 % et un environnement autour de 3 à 4 %, un acquéreur peut perdre jusqu’à 25 à 30 % de capacité d’achat.
À l’inverse, cette même mécanique a, pendant plusieurs années, fortement soutenu le marché. La crise des années 90 passées, le marché immobilier est reparti sur une dynamique forte, dans un contexte ou les taux sont passées de 9% en 1995 à moins de 1% en 2020. La baisse continue des taux a permis d’augmenter la capacité d’emprunt des acquéreurs, créant une forme d’hyper-solvabilisation, qui a largement contribué à la hausse des prix immobiliers.
Les hausses de ces derniers mois, n’ont pour autant pas fait disparaître les acquéreurs qui sont toujours présents sur le marché. En revanche, leur capacité de financement a évolué.
Aujourd’hui, les biens qui se vendent sont ceux qui s’ajustent aux conditions de financement actuelles.
Le rôle de chargé d'affaires immobilier
En tant que Chargé d’Affaire immobilier, notre rôle va au-delà de l’accompagnement d’un client pour réaliser une transaction.
Dans ce cadre, nous avons développé un outil, et plus précisément une matrice de solvabilité pour mieux comprendre le marché. Cet outil permet de :
- reconstituer une mensualité de référence au moment de l’acquisition,
- la projeter dans les conditions actuelles de financement,
- et visualiser ce que le marché est aujourd’hui en capacité de financer.
Cela n’est pas un outil d’estimation au sens strict, mais un outil de lecture du marché. Il constitue un repère, fondé sur la capacité de financement des acquéreurs à un instant donné.
Pour déterminer une valeur précise d’un bien, une analyse terrain est nécessaire en se basant sur des éléments tels que :
- son emplacement,
- ses caractéristiques,
- sa rareté,
- de la dynamique locale du marché,
ainsi que de la nature des travaux réalisés.
Le dernier élément, celui des travaux, est tout aussi important. Ce n’est pas parce que l’on fait des travaux que le montant de ceux-ci se répercutent dans la valeur du bien. Plusieurs types de travaux peuvent être fait mais n’ont pas le même impact sur la valeur :
- certains relèvent de l’entretien courant,
- certains pour des aspects décoratifs
- d’autres plus structurels qui participent réellement à la création de valeur.
C’est pour ces raisons que les professionnels de la transaction immobilière se doivent d’avoir un rôle pédagogique auprès des propriétaires, afin de leur offrir une lecture juste et réelle.
Il ne s’agit plus uniquement de “donner un prix”, mais d’expliquer comment ce prix se construit. C’est précisément le rôle du cabinet PBO IMMOBILIER.
Notre approche consiste à :
- analyser finement le marché local,
- comprendre les biens en concurrence,
- évaluer la perception des acquéreurs,
- et positionner chaque bien dans son environnement réel.
C’est cette lecture croisée — marché, bien, acquéreurs — qui permet de déterminer un positionnement juste.
Notre rôle est de replacer chaque bien dans son marché. Chaque bien est unique, mais chaque marché l’est également. Un bien ne se vend pas uniquement pour ce qu’il est, mais pour la manière dont il s’inscrit dans l’offre disponible à un instant donné. C’est là que l’expérience du professionnel est déterminante :
- comprendre ce qui fait la valeur,
- ce qui la soutient,
- et ce qui doit être ajusté.
Dans un environnement devenu plus exigeant, la question n’est plus uniquement de fixer un prix, mais de comprendre le marché auquel ce prix s’adresse.
Cette matrice de solvabilité permet d’éclairer cette mécanique. Elle constitue un point de départ. L’analyse, elle, reste humaine.